Может ли ООО на УСН (арендатор) учеcть в налоговом учете расходы на неотделимые улучшения арендованного имущества?

Comments

• Добрый день!
  

  Цитата: Ситуация: арендатор ООО на УСН Д-Р производит неотделимые улучшения арендованного имущества: ровняет землю, кладет асфальт на территории, капитально ремонтирует крышу. В планах проведение еще большого количества работ, деятельность в арендованном объекте пока не ведется. При этом согласие арендодателя получено только на словах, а на бумаге оформляется уже больше года, арендодатель - государственное учреждение. Работы начали производить по одному договору аренды, затем он закончился, сделали новый и согласие оформляют уже новый договор.  Арендодатель будет возмещать понесенные расходы путем зачета в счет арендной платы. Вопрос: как быть с расходами, которые арендатор несет до получения документально подтвержденного согласия, начиная с 2022 года (сначала по старому договору, потом по новому): можем ли мы включать их в расходы в налоговом учете или нужно собирать их на счете 08 и потом амортизировать, когда предприятие заработает?

  В своём вопросе Вы затронули большой пласт проблем...
  
  1. Согласие арендодателя.
  Без этого согласия Вы не можете проводить никакие работы, тем более, учитывать расходы для налогообложения.
  
  2. Какие именно работы.
  В обычном случае, если иное не указано в договоре, косметический и текущих ремонт арендатор делает за свой счет, капитальный ремонт арендодатель должен делать за свой счет.
  Но в договоре аренды может быть указано, что и капитальный ремонт делается за счет арендатора.
  Ваши работы, учитывая замену крыши, больше шансов отнести именно к капитальному ремонту.
  
  Хуже, если после ремонта изменится назначение здания и получится его перепланировка. В этом случае это точно - модернизация или реконструкция. Названия разные, но для налогообложения суть одна - неотделимые улучшения в арендованное ОС. Но только, когда за свой счёт и только с письменного разрешения арендодателя.
  
  3. За чей счет работы именно у Вас?
  Вы пишите:
  

  Цитата: Арендодатель будет возмещать понесенные расходы путем зачета в счет арендной платы.

  Есть такая практика.
  Но в этом случае у Вас никаких неотделимых улучшений не будет.
  У Вас реализация - Вы для арендодателя, как подрядчик. Предъявляете осуществлённые работы, арендодатель их применяет и Вы делаете взаимозачёт встречных обязательств:
  - обязательства арендодателя по оплате ремонта;
  - обязательства Вас, как арендатора по арендной плате.
  Поэтому, прока Вы не сдали улучшения арендодателю и он не подписал Акт сдачи-приёмки, все расходы собираете на счете 20 и держите, как незавершенку.
   
  4. Сложности.
  Самая главная сложность в том, что арендодатель - бюджетная организация

  Цитата: арендодатель - государственное учреждение.

  Оформление порою занимает годы.
  И от Вас потребуется куча бумаг о проведенной модернизации, потребуют бумаги о проведении конкурса по выбору субподрядчика, проект и много чего ещё.
  Иногда проще сказать - не надо возмещения, мы всё сделаем за свой счет, дайте только письменное согласие...
  Вот тогда Вы все расходы отнесёте на 08 счет, а потом, после окончания, перенесёте на 01 счет и будете амортизировать, пока арендуете...
  
  Успехов!
• Александр Погребс, спасибо Вам за такой развернутый ответ! 
  
  По поводу пункта 1 - согласие арендодателя. В договоре указано, что Арендатор вправе не согласовывать с Арендодателем проведение работ по капитальному ремонту Объекта, производству иных неотделимых улучшений Объекта, но обязан предварительно письменно уведомить Арендодателя о производстве таких работ с указанием объемов работ и сроков их проведения. Затраты Арендатора на проведение указанных работ (выполненных без согласования с Арендодателем) не возмещаются. По окончании производства капитального ремонта, иных неотделимых улучшений Объекта, предъявить Объект для приемки в эксплуатацию. Без письменного разрешения Арендодателя не производить  прокладок, скрытых и открытых проводок коммуникаций и переоборудования капитального характера.
  
  Правильно я понимаю, что если, например, согласие арендодателя будет получено в конце года, то в этом случае мы все же можем до даты получения согласия, уведомив арендодателя, проводить работы по капитальному ремонту, но:
  - до получения согласия работы будут за счет организации и будут собираться на 08 счете и потом амортизироваться? Или т.к. это капитальный ремонт (не происходит перепланировки, модернизации или создания чего-то нового), то данные затраты пойдут единовременно в расходы в налоговом учете и бухгалтерском учете?
  - а вот все работы после даты получения согласия уже будут собираться на счете 20 и потом реализоваваться?
• Добрый день!

  Цитата: По поводу пункта 1 - согласие арендодателя. В договоре указано, что Арендатор вправе не согласовывать с Арендодателем проведение работ по капитальному ремонту Объекта, производству иных неотделимых улучшений Объекта, но обязан предварительно письменно уведомить Арендодателя о производстве таких работ с указанием объемов работ и сроков их проведения. Затраты Арендатора на проведение указанных работ (выполненных без согласования с Арендодателем) не возмещаются. По окончании производства капитального ремонта, иных неотделимых улучшений Объекта, предъявить Объект для приемки в эксплуатацию. Без письменного разрешения Арендодателя не производить  прокладок, скрытых и открытых проводок коммуникаций и переоборудования капитального характера.Правильно я понимаю, что если, например, согласие арендодателя будет получено в конце года, то в этом случае мы все же можем до даты получения согласия, уведомив арендодателя, проводить работы по капитальному ремонту

  Да, без получения письменного согласия производить ремонтные работы Вы можете. И даже отнести их на расходы - сразу на 20 счет.
  В том числе капитальные ремонт. Хотя, в договоре нет четкой фразы, что капитальный ремонт - за счет арендатора. И налоговики могут за это прицепиться и отказать в отнесении на расходы.
  
  Но есть главная опасность - Вы должны быть уверены, что это на самом деле капитальный ремонт, а не модернизация или реконструкция.
  Т.е., те самые неотделимые улучшения отнести на расходы, даже через амортизация можно только в случае наличия согласия арендодателя.
  Читаем первоисточник:
  

  Цитата: 1. ......Амортизируемым имуществом признаются капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендаторомс согласия арендодателя...

  Поэтому вполне вероятно, что налоговики будут всеми силами доказывать, что у Вас не капитальный ремонт, а неотделимые улучшения. А поскольку разрешения арендодателя нет, то и на расходы в виде амортизации нельзя.
  
  А вот, после...

  Цитата: - а вот все работы после даты получения согласия уже будут собираться на счете 20 и потом реализоваваться?

  Видимо, да. Но надо смотреть текст договора в отношении зачёта ремонта.
  
  Успехов!
• Александр Погребс, спасибо Вам, все встало на свои места 🙏